돈은 없지만 우선 시골 땅사는 법을 알아보자 - 농지편

돈은 없더라도 언젠가 벌 수 있으니 우선 시골 땅 사는 법을 먼저 알아보겠습니다. 결국 돈 없어서 못 사더라도 어디가서 설명하면서 으시될 수 있으니까요.

 

시골 땅이라 함은 대부분이 농지입니다. 물론 면적은 임야가 더 넓긴 하지만 국가 땅도 많고 임야 사서 할 수 있는게 없잔아요. 더덕을 캐먹을수 있습니다만...  그래서 우선 농지를 설명드리겠습니다.  

 

우리나라는 경자유전의 기조아래 농사꾼만 농지를 소유할 수 있었습니다. 말 그대롭니다. 농사꾼 아니면 농지를 취득할 수 없어요. 허나 농사꾼되기가 팬티 갈아 입는 것만큼이나 쉽습니다. 

 

사고 싶은 땅이 있다 생각하고 진행과정을 보면

우선 맘에 드는 농지를 물색해봅니다. 

맘에 드는 농지가 경매물건이다 >> 우선 입찰을 하고 최고가 매수신고인(최고 금액을 써낸 사람)이 됩니다. 

맘에 드는 농지 주인과 계약을 맺는다.  >> 우선 중도금까지 치룹니다. 

 

이 과정에서 본인 돈 100%로 땅사는 분은 없을 것이고 지역 농협을 방문해서 대출상담을 받습니다. 

 

농지취득자격증명 발급

가장 중요한 부분입니다. 농지취득자격증명(약칭 농취증)이 없으면 등기를 칠 수가 없거든요. 우리나라는 경자유전이라고 했죠. 농지취득자격증명이라는게 너 농사꾼 맞니? 라는 걸 증명해는 겁니다. 

 

읍면사무소에 가면 농지 담당자가 있습니다. 농지취득 때문에 왔다고 하면 농사꾼인지 물어볼껍니다. 정말 농사꾼이 되려고 땅을 매수하고 농취증 받으러 오는 분도 계시지만 부동산업자, 계약의뢰를 받은 법무사에서 많이 갑니다.

 

읍면사무소에서 농취증 신고서를 작성 제출하고 최대 15일 이내 하자가 없다면 발급됩니다. 보통은 2~3일 내에 발급됨. 담당 주무관이 현장 방문했는데 공구리가 쳐져 있거나, 축사라던가 정말 이건 농지가 아니다 생각되는 정도가 아니면 발급됩니다. 

 

애매한 부분이 주무관이 현장방문했는데 컨테이너가 있다거나 개집이 많이 있는 경우 등등 농지라고 하기 애매한 상황이 발생되는데 이때는 농취증 신고한 사람한테 물어보죠. 농지 맞냐고~ 현장 왔는데 개집이 있는데 농사 지을 수 있냐고? 그럼 개집 다 치울거다. 정말 농사지을꺼다. 하시면 '원상복구 계획서'를 제출하라고 합니다. 

 

민원24로도 농취증을 발급 받을 수 있다고 하는데 법무사 통해서 진행하는게 아니라면 최소 1번 이상은 그 지역 읍면 사무소를 방문해야 될 껍니다. ㅎㅎ 

 

원상복구 계획서를 받고 언제까지 농지로 원상복구 하겠다는 각서를 받습니다. 그리고 농취증이 나갑니다. 경매물건의 경우 마감일까지 농취증을 제출하지 않으면 매각불허가 결정 동시에 입찰보증금을 몰수 당하거든요. 그래서 시일이 참 중요합니다. 그런 손해까지 공무원이 감당할 수가 없기에 정말 말도 안되는 경우 아니면 원상복구계획서 작성 후 농취증이 발급됩니다. 

 

원상복구는 꼭 하셔야해요. 농취증 발급받고 끝이 아니라 매년 농지조사를 하거든요. 신규 필지는 더더욱 나가보겠죠. 바쁘더라도~ 요즘 LH때문에 핫 하잖아요.. 

 

농취증 적는 란은 별거 없습니다. 필지 적고, 어떻게 매매한건지 등등 굳이 법무사 낄 필요도 없어요 너무 간단해서~ 근데 처음이라 생소하기도 하고 농지와 멀리 거주하는 사람들은 법무사를 통해서 많이 진행하죠~ 대신 다 해주니 편하긴 하죠~ 

 

농업인이 아닐 경우

농업인이 아닐 경우에는 위에서 말한 것처럼 농지를 소유할 수 없으나 주말체험영농 목적으로 300평 미만은 주말에 와서 농사짓는다고 하고 매매할 수 있습니다. 딱 300평까지만!  방법은 위와 같아요 농취증 발급시 주말농장으로 체크하면 되요. 

 

또는 정말 농업인이 되면 됩니다. 법률상 조건은 다음과 같은데

•  1천 ㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
•  농지에 330㎡ 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스, 그 밖에 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
•  대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금(家禽: 집에서 기르는 날짐승) 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
•  농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자

다음과 같은 조건이 된다면 농취증 신청하실 때 '농업경영계획서'를 같이 제출하면 됩니다. 

요거는 조금 까다로운데 뭘 농사지을건지, 농기구는 어떤게 있는지, 어디 사는지 등등 이사람이 정말 농사지을 사람인지 지역 농지 담당 공무원이 까다롭게 봅니다. 요즘엔 더 까다롭게 보겠죠. LH 때문에 법무사 통해서 해도 됩니다. 

 

까다롭게 본다고 말씀드렸는데 국회의원 사모님도 하고, LH직원도 가능하고, 도시 살아도 되고.... 뭐 법이 그렇습니다. 워낙 모호해서.... 공무원은 법대로 하는 사람들이니까~ 자세한 사항은 지역 법무사와 상담하세요~ 아니면 읍면사무소 농지 공무원이 친철하게 상담해줍니다. 우리나라 공무원처럼 친철한 나라도 없을 듯... 물론 편차는 있겠지만 

 

물론 이것도 별거 아니에요. 법무사 통할 필요가 없는데.. 모르니까 사람들이.. 

 

농취증 및 매매계약서 등등을 가지고 등기를 치면 끝!

농취증만 나오면 끝이라고 보면 됩니다. 

매매의 경우 잔금 치루면서 농취증 받아서 같이 등기치면 되고 

경매물건의 경우 시일 내 농취증 받아서 법원가서 마무리 후 등기치면 되고

 

뭐 그렇습니다. 농업인되기는 정말 쉽습니다. 내 땅을 갖는게 어렵지...